¿Cuánto hay que tener para empezar a alquilar?

De diciembre a marzo se firman la mayor cantidad de contratos de alquiler, y las inmobiliarias hacen la lista de ítems a cumplir. En total, la cuenta suma desde 11 mil pesos para departamentos de un dormitorio, y hasta 14 mil en el caso de los de dos habitaciones. ¿Cómo viene 2015 para los inquilinos? 

Marzo llama a la puerta, cuando terminan de definirse muchos contratos de alquiler, en especial de aquellas familias de otras localidades que envían a sus hijos a estudiar en Rosario. Para ellas, vale saber que para entrar a vivir a un departamento de alquiler hay que contar por lo menos con 14 mil pesos en la mano, en el caso de las unidades de dos dormitorios.

En concreto, según valores relevados por Concejalía Popular, el alquiler de un departamento de dos dormitorios en el centro hoy cotiza alrededor de 3.800 pesos mensuales, en promedio. Sobre ese número hay que sumar los siguientes costos: 

5% de comisión de la inmobiliaria al inicio del contrato y sobre el volumen total del mismo (24 meses), más IVA  $4.400
Depósito de garantía (equivalente a un mes de alquiler)  $3.000
Sellado  $800
Primer mes de alquiler  $3.000
Total $11.200

Para el caso de los departamentos de un dormitorio, estimando una locación promedio de 3.000 pesos, según valores del centro, el cálculo es el siguiente:

5% de comisión de la inmobiliaria al inicio del contrato y sobre el volumen total del mismo (24 meses), más IVA $5.500
Depósito de garantía (equivalente a un mes de alquiler) $3.800
Sellado  $1.000
Primer mes de alquiler  $3.800
Total $14.100

Además de lo considerable del número que implica iniciar una locación, muy por encima del salario mínimo, los alquileres suscitan siempre material para la polémica por sus incrementos -a pesar de que en Rosario hay alrededor de 80.000 viviendas ociosas- y por las condiciones requeridas en los contratos.

Con aumentos que oscilan entre el 26 y el 33 por ciento, y el manejo discrecional -a veces, arbitrario- de las inmobiliarias, los abusos se han repetido. El relevamiento realizado por el Centro de Estudios Sociales y Acción Comunitaria (Cesyac) en noviembre pasado arrojó un 26 por ciento de aumento promedio, y desde Cámara de Empresarios Inmobiliarios de Rosario (Cadeiros) tambiénestimaron que el incremento ha sido de una cifra similar. Pero por otra parte, Rosarioplus.com publicó hace un mes un informe de la ONG Concejalía Popular que estableció incrementos de entre el 28 y 33 por ciento, para departamentos de dos y un dormitorio, respectivamente.

Sin embargo, el importe mensual es sólo un valor más dentro de un cúmulo de gastos que se debe afrontar como inicio de un contrato de locación. Desde Concejalía Popular, el secretario Ariel D’Orazio explicó que el 10 por ciento de honorarios al locador consta en la ley de corredores inmobiliarios pero no así la comisión del 5 por ciento al locatario. “Es un gasto indebido, al igual que el 2 por ciento mensual que generalmente cobran de forma extra”, afirmó. 

El presidente de Cadeiros Oscar Prats comentó que “lo importante es que esté ocupada la unidad, porque si está vacía acarrea un costo para el propietario”. Se refiere al costo de expensas, de mantenimiento y de servicios. Incluso, el ex presidente de esa entidad Carlos Roviti –actualmente dedicado a su candidatura política–, había sugerido en los últimos tiempos a las inmobiliarias que el aumento “no sea superior al 25 o 30 por ciento” y así “respetar los valores lógicos de la inflación”, en un intento por no “matar” los inquilinos.  

Por su parte, desde el Cesyac, Marcos Aviano puntualizó que los problemas de dinero para los inquilinos va más allá de cuánto aumenta lo que deben pagar por mes. Recordó el peso que tienen también en el bolsillo las cláusulas y las condiciones del contrato: “Las garantías para ingresar y los gastos de inicio son cuestiones que deberían debatirse”, sostuvo.

“También proponemos que el depósito de garantías debería eximirse al locatario. Para contrarrestar sugerimos un decálogo que tenemos desde la organización”, afirmó el dirigente, quien acaba de anunciar su postulación para ocupar una banca en el Concejo municipal.

Contrato modelo

Los problemas de los inquilinos son muchos y afectan a tantos en la ciudad que en los últimos meses tuvieron que salir a buscar soluciones no solo organizaciones que defienden usuarios, sino cámaras empresarias y hasta los concejales.

Así se llegó a un debate a fines del año pasado con el objetivo de resolver estos inconvenientes, que tuvo como marco el Palacio Vasallo. Fue allí donde se logró a un modelo de contrato de “sugerencia” para las inmobiliarias que fue muy difundido por el presidente Miguel Zamarini y por la Cadeiros. Pero otros sectores no es mostraron tan contentos.

“No adherimos a ese modelo. Incluso pedimos cambios y no se lo aplicaron. Es un modelo de Cadeiros”, disparó Aviano del Cesyac. Otra fue la postura del presidente de Cadeiros, Oscar Prats, para quien es óptimo: “El contrato modelo que sugerimos junto al Concejo es la ley de alquileres. Es decir, si se aplica ese contrato es perfecto, es al pie de cómo lo dice la ley”. Aunque aclaró que no todos tienen que estar de acuerdo: “No es obligatorio sino se sugiere como modelo”.

Desde Concejalía Popular, D’Orazio advirtió que los artículos sobre intereses punitorios y en la mora por tardanza en la entrega “las inmobiliarias toman atribuciones de jueces y en muchos puntos no se atienen a la ley”. Aclaró además, que muchos corredores cobran desde hace un tiempo un 2 por ciento mensual en concepto de gastos administrativos, medida que no está reglamentada.

Más allá de la postura sobre el modelo de contrato de alquiler, ambos coincidieron en que los abusos que se han detectado en términos contractuales refieren a inmobiliarias ilegales. Incluso los corredores inmobiliarios denunciaron hace poco más de un mes que existen unas 300 oficinas de esta características.

Justamente, estos corredores que no están matriculados engloban las denuncias de cláusulas abusivas. “Lo que sucede es que hay inmobiliarias que están fuera de regla y son ellos los que distorsionan los contratos”, explicó Prats y coincidió con Aviano en que la solución que proponen al detectar una irregularidad es dirigirse al Colegio de Corredores Inmobiliarios.

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