La falta de viviendas para alquilar en la ciudad se convirtió en una de las principales problemáticas para los inquilinos que buscan una casa para vivir. Aunque el boom de la construcción llenó de edificios las calles rosarinas, las ofertas para ocupar una unidad son escasas y las persianas bajas se transformaron en la cara de los nuevos proyecto inmobiliarios. 

"La falta de oferta era un tema recurrente para las familias, porque hay muy pocas unidades de dos o tres dormitorios en la ciudad, algo que responde a la lógica de mercado que construyó mucho en baja cantidad de metros cuadrados", indicó Ariel D'Orazio, coordinador del Consejo Asesor de Vivienda en la Oficina del Consumidor, en diálogo con Rosarioplus.com, y continuó: "Con la vuelta a la presencialidad en las universidades en Rosario empezamos a tener denuncias de los estudiantes de que no consiguen monambiente o de un dormitorio"

"Esto evidencia una clara especulación inmobiliaria, hay una gran cantidad de vivienda ociosa, muchas construidas con los beneficios de blanqueo del macrismo", afirmó el referente de la Concejalía Popular, y agregó: "Hay que empezar a analizar qué cantidad de viviendas ociosas que hay en Rosario y quiénes son los titulares de estos inmuebles, para generar una política pública de presión fiscal para que se vuelquen al mercado".

Esta situación no es una característica particular de Rosario o el país, sino que se transformó en un fenómeno mundial de las últimas décadas.

Varios países han tomado medidas para evitar esta problemática e incrementar las viviendas en alquiler. En general, las políticas al respecto pasan por multas o castigos impositivos y, excepcionalmente, por expropiaciones de las unidades desocupados.

Medidas en distintos países

- Francia: A partir de 1999 tiene un impuesto a las viviendas vacías por más de dos años, inicialmente para las ciudades más pobladas. El tributo sube a medida que pasa el tiempo. También se aplican subvenciones y desgravaciones fiscales para los dueños que rehabiliten las propiedades y la pongan después en alquiler.

- Reino Unido: Desde 1992 existe la Empty Home Agency, que se ocupa de intermediar con incentivos fiscales o penalizaciones. Suele acordar con bancos para usar viviendas embargadas para alquiler social. En 2013 dispuso también un impuesto a la vivienda vacía, con resultados que mostraron una baja importante de propiedades ociosas. Los gobiernos locales tienen la obligación de publicar cada año un informe sobre su parque de viviendas vacías y qué medidas adoptaron para atacar el problema.

- Alemania: En municipios con más de 10% de viviendas vacías el gobierno local puede demoler las que no se pueden alquilar, y los propietarios pueden ser obligados a recuperar las construcciones para ofrecerlas al mercado.

- Dinamarca: tiene un límite de apenas seis semanas para que una vivienda esté desocupada. Después se cobra un impuesto. Y hay multa, directamente, si no se informa a la comuna que una propiedad está libre.

- Países Bajos: tiene la legislación más radicalizada por una ley de 1981 que establece que la ocupación de una vivienda vacía no es criminalizada si la propiedad lleva al menos un año ociosa. Vuelve a su dueño si demuestra que no volverá a estar vacía.

- Uruguay: en 2018 se dictó una ley que establece un procedimiento de ejecución judicial sobre los inmuebles urbanos vacíos y degradados, si están deshabitados al menos dos años, deteriorados o en ruinas y ubicados en zonas urbanas. Un año antes la Intendencia de Montevideo había creado un impuesto a la vivienda vacía, que detecta a través de un relevamiento al consumo de electricidad y/o agua.

- Canadá: la ciudad de Vancouver tiene desde 2017 un impuesto a la vivienda deshabitada, que equivalía entonces a 1% de la valuación fiscal, pero el éxito de la medida impulsó que ese tributo subiera a 1,25% el año pasado.

- Estados Unidos: Washington tiene un impuesto de cinco dólares por cada 100 del valor tasado de una vivienda libre, y uno de 10 dólares por cada 100 del valor tasado si la propiedad está abandonada. Desde 2018, Oakland, en California, tiene una Ley del Impuesto de Propiedad Vacante, aprobada en una consulta para 20 años. Las casas que están en uso menos de 50 días al año pagan una tarifa común de 6.000 dólares.

- España: es un caso complejo, porque el grado de autonomía de cada comunidad les permite aplicar medidas propias. Por lo pronto, Cataluña, Navarra, las Baleares y el País Vasco penalizan con tributos las viviendas ociosas.

Barcelona permite la "expropiación temporal" (sin cambio de dueño) si la casa estuvo vacía al menos dos años y las Baleares permiten la expropiación forzosa de pisos de grandes tenedores (personas o empresas con 10 o más casas) que lleven dos años deshabitadas sin justificación.

En Navarra, el Tribunal Constitucional avaló la expropiación pero solo a empresas, y en el País Vasco el impuesto alcanzó los 10 euros por metro cuadrado de la propiedad libre.

Más allá de eso, el país atraviesa un debate acerca de a qué debe considerarse una vivienda vacía. Un decreto de 2019 permite a los ayuntamientos imponer un recargo de 50% en el Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI) a las viviendas vacías, pero en la práctica ningún gobierno local pudo aplicarlo.

Proyectos locales

En octubre de 2020, el ex concejal Eduardo Toniolli había presentado un proyecto para crear un Registro Municipal de Viviendas Ociosas y poder cuantificar los inmuebles deshabitados de la ciudad. La iniciativa proponía además el cobro de un 50% extra de TGI a las casas o departamentos que estén en esas condiciones, y que esos recursos sean destinados luego a los créditos que otorga el Banco Municipal para familias que alquilan.

“Rosario tiene más casas sin gente que gente sin casa”, señaló Toniolli al presentar la propuesta, y amplió: “Hay 55 mil familias rosarinas que alquilan la casa o departamento en el que viven, y hay 80 mil unidades habitacionales vacías, cómo resultado del proceso de financiarización de la vivienda que se dio en las últimas décadas, marcadas por las inversiones en 'ladrillos' con fines especulativos". "Esto generó que la vivienda pasara de ser un bien social a una mercancía, provocando una distorsión en el circuito inmobiliario y un aumento sistemático de los alquileres”, afirmó Toniolli.

Asimismo, el edil justicialista aseguró que “se trata de un fenómeno que se va acentuando", entre 2010 y 2020 el número de casas y departamentos vacíos aumentó casi un 20%. Por esto, el concejal planteó que es necesario que el Estado desestimule determinadas conductas, en este caso la tenencia con fines especulativos, tal como se hizo en su momento con la Ordenanza 9144, que dispone una sobretasa para baldíos que se encuentren en suelo industrial. "El primer paso que proponemos, que serviría como herramienta para ejecutar políticas de fondo, es la creación del Registro Municipal de Viviendas Ociosas”, indicó.

Según explicó Toniolli, mediante “el cruce de datos con la Empresa Provincial de la Energía (EPE), y tomando como referencia que el consumo energético que define el uso activo de un hogar es la utilización recurrente de una heladera (45,36 kwh/mes), la Municipalidad puede fácilmente determinar si una vivienda está ocupada o no. Si durante 6 meses el inmueble no registra consumo energético, pasaría a catalogarse como ocioso.”

“Como no queremos quedarnos sólo en el análisis sino aportar soluciones, proponemos implementar, a la par que el Registro, una sobretasa del 50% de TGI a las viviendas que sean consideradas ociosas”, sostuvo el edil, y apuntó que eso representaría "una recaudación extra aproximada de 352 millones de pesos anuales, que podría destinarse a fortalecer los créditos que otorga el Banco Municipal para familias que alquilan, o a la compra de terrenos destinados al Fondo Municipal de Tierras, para el desarrollo de programas de construcción de viviendas".

En el mismo sentido, el diputado provincial Carlos Del Frade presentó en octubre pasado un Proyecto de Ley de Alquileres, que plantea establecer el alquiler en función de un porcentaje de ingreso del inquilino, registrar propiedades ociosas y mayor participación del Estado, entre otros puntos.